1999年,当中国需要实施住宅拉动经济政策的时候,政策设计者怕工薪阶层工资收入和房价不“和谐”,买不起商品房,设计出了经济适用房,这种“带有保障性质的商品房”,并且希望70%的人消费这种房子。
但是,没有想到的是,由于当时的土地价格不高,政府提供划拨地和商品房用地相差无几,商品房和经济适用房的价格同样也相差不济,于是经济适用房被冷落。
还有让政策设计者没有想到的是,随后商品房市场的红火,当初担心的很多人买不起商品房的现象并没有出现,而且房价持续快速上升。
当商品房和经济适用房价格相差越来越大,越来越多的人买不起商品房,买不起房子的人寄希望于经济适用房,经济适用房的保证性能 被 突出出来。
这些年经济适用房的问题非常之多,诸如开豪车买经济适用房、作弊购买经济适用房、经济适用房用于出租等等,人们的视线基本都聚焦政府开发量不够、审查不严格上面,在不完善的制度面前基本缴械投降,在房价快速增高的社会矛盾越来越尖锐的背景下,经济适用房的问题于此相辅相成。
2010年5月30日《华夏时报》报道:天通苑经济适用房2005年的售价为2650元/平米,现在二手房市场的交易平均价格约为15000元/平米;其中,100平米左右小户型均价可达16000—17000元/平米,而200平米左右大户型,均价也在12000—13000元/平米左右。
通过这个收益率566%的案例,就很容易得出经济适用房的迷局。
根据目前经济适用房的政策,经济适用房一旦售出,其保障性一面就失去了,只要交纳为数不多的土地收益金就转化为商品房了,巨大的收益让需求变得无止境,而政府的供应能力和供应兴趣不足,矛盾越来越尖锐,各级政府只能是在道德底线上挣扎开发经济适用房。
这样的政策设计只能让社会在需求无止境和供应有限的迷局中挣扎。
解决这个迷局的办法只有改革经济适用房制度,在经济适用房一时半时还不能取消的背景下,改革特别必要。
具体改革的思路就是,在理论上始终保持经济适用房的商品房和保障房的双重性质,不能像现在这样一旦销售经济适用房的保障性就消失。
具体做法是在户型、档次上降低经济适用房的开发水准,在产品形态上保持它和商品房的差异,经济适用房作为存量房销售的时候,作为出资人政府参与收益分成,政府专款用于经济适用房的再开发,在一定程度上解决需求无止境供应不足的局面。
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