贾启华律师，北京专业征地补偿纠纷律师，现执业于北京市凯诺律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!
拆迁谈判应该提前做好哪些准备工作
1、学习相关法律法规，了解基本拆迁常识
征地拆迁案件中，大多数被拆迁人都是普通的老百姓，对法律知之甚少，甚至自家半辈子都没有和法律打过交道，面对突如其来的拆迁，瞬间昏了头，不知如何是好。所以前期了解基本的拆迁常识和相关法律法规，能够知悉自己的法定权利、判断自身的合法权益是否受到了侵犯，只有这样，才能在后期可能会面临的拆迁维权大战中掌握谈判的主动权，以便运用法律武器进行维权。
2、可事先列一项财产清单，预估自家财产价值
纯农村住宅、承包地、商业用房
农村住宅补偿包括：房子重建成本价的补偿、宅基地、附属设施、装饰装修费、搬迁费和过渡安置费等。
承包地补偿要看年产值，包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。前两项补偿根据土地的年产值来计算，一般是前三年平均年产值的10倍-30倍;地上房屋、树木、蔬菜、农作物、防盗网、大棚等地上附着物和青苗都有补偿，最低是重置成本价和征收时的市场价。
农村商铺，在拥有合法用地、建房审批手续和合法经营证件的前提下，除上述补偿项目外，还可主张停业损失费。
房屋所在地已划入城市规划区的农村自建房、城中村、城市房屋
可参考周边相同地段类似房地产的市场价和自家房屋实际居住面积预估，此外空地院落面积也是有补偿的，也需要由专业的评估机构评估确定。
对此，被拆迁人自己可以制作一个财产清单，对自家财产价值做到心中有数，后期拆迁方给的或谈判的补偿数额只能比预估价格高或持平，而不能低。
3、妥善保管收到或看到的所有拆迁文件
在征收过程中，我们会收到很多法律文件，比如：预征公告、拆迁补偿安置方案、补偿安置协议、分户评估报告单、限期自行拆除通知书及其催告书、强制执行决定书等。
不论它们以什么形式出现、无论是否合法、无论是否人手一份，都要及时拍照定存，妥善保管，有的被拆迁人因为对补偿不满意，一气之下，当着拆迁方的面把补偿协议撕毁，自以为这样自家的房子就会逃脱被拆的命运，殊不知这是最不理智的抵抗方式，与其撕毁、拒不签字一直拖着，不如及时拿起法律武器维权，要相信法律最终会还我们一个公道!
4、先了解预征公告中的几个基本点
界定拆迁性质。拆迁有两种性质:一是政府征收，即市县级人民政府主导的强制性公益拆迁，此时不能拒绝，只能争取拿到一个满意的补偿并妥善安置;二是商业征收，即基于商业利益的自愿拆迁，此时对补偿不满意完全可以拒绝搬迁。
明确征收主体。征收决定的做出主体、具体实施主体、各种拆迁文件和行政行为的实施主体都要一一对应清楚。
了解征收项目。一般可以通过拆迁方要进行什么项目建设来判定此次拆迁的性质。
确定征收范围。先确定此次拆迁的四至范围，核实自家房屋所在地是否被划入了拆迁红线范围内或此次拆迁是否涉及到自家房屋。
注：如果自家房屋确实不在拆迁范围内，但是后续施工会影响自家正常的生产、生活或处于公路建设安全控制区内，则可以主动提出拆迁请求。
5、及时联系专业拆迁律师，心里踏实有保障
有的时候，拆迁工作人员会找你的亲朋好友来做你的工作。如果你轻信了亲朋好友的劝说，草率签订拆迁合同的话，那么你也有可能吃亏。所以遇到拆迁事情，最好找专业的人做专业的事儿。
一，这几类房子没有证件也要赔偿
农民家中从祖上流传下来的房屋，尤其是从20世纪50年代到60年带这段时间流传下来的房屋，由于有特殊的历史背景，即便是没有任何证件也算是合法的，可以获得全额补偿。新房新规矩，老房老规矩。简单来说，只要房子建造时是符合当时的政策规定的，都可以获得赔付。、代代相传的祖屋，只要认定成功即可获得赔付。因城市发展需要规划拆迁的房子，这种情况多见于城市周边。
二，新增拆迁过渡费
农民在拆迁时可以获得最低2万元的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费等。
三，双向补偿方法
房子被拆迁后，不仅可以领取到农民房屋的补偿，另外还有一份针对宅基地的补偿，如果家里或朋友家被拆迁了，到时候千万不要少领了!农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。不过从开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。从明年开始，拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋，将主要包括两方面：一方面，农民的固定财产：农房以及房屋内的装修;另一方面，其他财产：地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。
四，拆件补偿的两种方式
补偿方式分为两种：一种是金钱补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿，第二种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁的农民在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。农民朋友可以自由选择其中一种!
五，拆迁补偿金算法
拆迁补偿金额=宅基地面积*每平补偿单价+农民房屋估价+安置费+附着物+其他建筑物
被拆迁的补偿范围：包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等;还有厕所、水井等建筑。其次就是对农民的安置费用，今年的赔偿标准是:1900元/平方米;砖房2400元/平方米;锤击或预制砖混凝土结构，住房2800元/平方米;建筑3300元/平方米;使用等效的赔偿原则的附件;安置补助费。
六，停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。家电设备移机也是参照上述方式实施。一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。
不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
七，严禁的三种拆迁行为
国家明令禁止以下三种拆迁行为：
1、强拆暴拆等行为被禁止;
2、农村拆迁政府必须发布相应的拆迁文件，文件中涵盖拆迁的费用补偿，拆迁事件，以及农民的迁移事件等等;
3、禁止先拆迁后补偿的行为。做好取证工作。房子被暴力强拆时，尽量拍照取证，主要拍领导以及强拆的过程等，对后续启动法律程序，确认强拆主体、确认强拆行为以致申请国家赔偿都很有帮助，一旦强拆已经发生，就不能挽回，此时只有通过法律手段维权才能尽可能地弥补损失，获得补偿。
当发生拆迁纠纷的时候当事人应该立即联系征地拆迁方面的专业律师，通过律师专业的法律知识和熟练的诉讼、谈判技巧，利用前期收集的证据和资料，通过法律途径维护被拆迁人的合法权益。以上内容由整理。
