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房贷新政导致贷款不成买方可主张适用情势变更原则

2018年3月31日北京专业征地补偿纠纷律师 http://www.zdbocls.com/

     2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台后，对房产市场造成了巨大的冲击，特别是其中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，规定对购买首套住房贷款首付款比例不低于30%，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套以及上住房的，首付款比例和贷款利率大幅度提高，对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这些政策突然出台，让买卖双方特别是买方措手不及。对买方来说，本来已经新准备向银行贷款来筹措房款，但贷款突然收紧，使得买方不仅买不了房，而且还可能承担违约责任。
贷款政策突然收紧，后市又不被买方看好，这使得近期买方毁约的现象逐渐增多。买方是否能以贷款政策突然收紧为由而毁约？买方是否应当承担违约责任？这些是近期买卖双方非常关注的问题。笔者认为双方如已签订居间协议或买卖合同并确定了贷款成数，因贷款政策变化对买方履约确实有重大影响，买方可主张按“情势变更原则”处理，即要求变更或者解除合同。
2009年最高院出台的《合同法司法解释（二）》26条，确立了情势变更原则，该条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
由此可见，适用情势变更原则要符合以下三个条件：
1、从时间上看，必须是在合同成立以后发生的当事人在订立合同时无法预见的重大变化。
如果在国十条出台后再签订合同则属于在订立合同时可以预见，不能适用此条。而且，必须是“重大变化”，如贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不算很大，也不能适用此条。
笔者近期就碰上这样的咨询：买方首次购买房产，房价80万元，首付2成，贷款8成，国十条出台后，首付要3成，只能贷7成，而买方月收入超过1万元。买方要多付的一成首付仅有8万元，相对其收入而言，并不对其履约造成重大影响。这种情况下，就不能主张适用情势变更原则了。
2、从性质上看，不属于不可抗力或者商业风险
    不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况，一般指自然灾害。而商业风险是指商业活动本身所存在的风险，比如购房后房价下跌。贷款政策变化并造成买方履约的重大障碍，显然不属于不可抗力，也不属于商业风险。
3、从结果上看，如果继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的
   贷款政策变化后，买方的履约能力受到严重影响，已在客观上不能继续履行合同，在这种情况下，如果卖方坚决要求继续履行的话，对买方会明显不公平，同时也会在事实上不能实现双方的合同目的。
   从这些标准去衡量，国十条的部分内容，比如，国十条规定对购买第二套房产至少要首付50%，而购买第三套可能会停止放贷，以及暂停对不符合条件的外地人发放购房贷款，笔者认为，如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平，则可主张适用情势变更原则。
    而国十条的其它内容，如购买第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基准利率1.1倍，这些规定一般对买方继续履行合同产生重大影响，或者影响有限，或者仅增加买方成本，因此不能主张适用情势变更原则。
还应当注意，居间协议或者买卖合同中应当对贷款不成如何付款没有做出具体的约定，如合同中约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，这样，贷款未获批在双方订立合同时成为可以预见到的重大变化，就不能适用情势变更原则了。

: 文章来源：北京专业征地补偿纠纷律师
律师：贾启华[北京]
北京市凯诺律师事务所

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